Acquérir un bien immobilier aussi simplement que faire ses courses sur son smartphone ? C’est à peu de choses près ce que promettent certaines « proptech », startups technologiques entendant transformer le secteur de l’immobilier.

En effet, la pandémie a bouleversé les codes d’un secteur où l’humain occupe pourtant un rôle primordial. L’interruption des interactions physiques couplée à la chute des taux et au gonflement de l’épargne ont constitué un climat propice à l’essor de l’investissement immobilier ainsi qu’à la digitalisation du secteur. Les proptech ont ainsi attiré 32 Md$ d’investissement VC en 2021, soit un boom de 30 % comparé à l’année 2020.

Aujourd’hui, 46% des investisseurs utilisent « plus » le digital pour leurs projets immobiliers. Par ailleurs, aux États-Unis, 95% des acheteurs ont utilisé internet pour leur recherche de bien. Les acteurs de l’immobilier n’ont d’autres choix que de prendre le virage du digital pour répondre à ces nouveaux comportements d’achat. Ainsi, 41% des professionnels de l’immobilier affirment qu’ils ont déjà accéléré la digitalisation de leurs services et l’adoption de nouvelles technologies pour redéfinir leurs process.

Voici 5 tendances innovantes qui transforment significativement l’expérience des investisseurs particulier en immobilier.

1) Les solutions de financement innovantes

Malgré la remontée des taux d’usure, l’inflation se répercute sur les taux de crédit immobilier, qui ont désormais franchi la barre des 2 % tandis que les prix de l’immobilier grimpent en zones urbaines. Ces conditions restreignent la validation de dossiers de crédit, notamment pour les profils les plus à risque (primo-accédants, personnes âgées, freelance…). Des solutions ont émergé pour faciliter l’accès au marché de l’immobilier :

Le leasing immobilier

« Jeter tous les mois un loyer par la fenêtre ? Autant être propriétaire. » Et si verser un loyer vous permettais de devenir propriétaire plus facilement ?

C’est le pari pris par Hestia, startup proptech fondée par des anciens de Swile, qui promet aux investisseurs d’acquérir leur bien immobilier en 3 ans. La startup score la capacité d’emprunt actuelle mais également ses perspectives d’évolution. Elle se propose ensuite d’acquérir le bien à votre place en le louant avec option d’achat à prix fixe garanti. Chaque mois, environ 10 % des loyers versés sont passés sur un compte séquestre qui servira d’apport personnel pour décrocher le crédit. Au-delà des 3 ans, libre à vous de lever l’option d’achat, ou de rester locataire. Sur le même modèle, DeedPath achète votre bien rêvé contre un paiement upfront de 5 % du prix du bien. Elle se rémunère par une commission sur les loyers versés, ainsi que par un relèvement du prix de rachat de 3 % par an.

Le prêt participatif 

L’apport constitue bien souvent le principal frein à l’accession immobilière. Afin d’aider les jeunes actifs à accéder à la propriété, la startup Virgil propose de devenir co-propriétaire en offrant jusqu’à 100 K€ d’apport dans la limite de 20 % du prix du bien, ainsi qu’un accompagnement de la structuration du dossier de financement jusqu’à la remise des clés. Une commission net-vendeur est versée par les propriétaires si le bien est revendu dans les 10 ans. Au-delà, le propriétaire s’engage à racheter la quote-part détenue par Virgil au prix du marché.

La startup Proportunity propose également des prêts participatifs jusqu’à 150 K£ ou 25 % du prix du bien venant s’ajouter à l’hypothèque obtenue auprès de prêteurs traditionnels. Elle développe également un algorithme de machine learning qui aide à identifier les biens dotés du plus fort potentiel de croissance et ainsi maximiser la plus-value tout en minimisant le montant de l’apport initial exigé.

L’hypothèque

La startup Tembo se propose de venir en aide aux primo-accédants en augmentant leur apport grâce au concours de leur famille. En effet, le « Depot Boost » permet aux parents d’hypothéquer un actif non monétaire, tel que leur maison et de le convertir en liquide. L’argent du bienfaiteur – que Tembo appelle le « homebooster » – est ensuite affecté au dépôt hypothécaire de l’enfant, lui permettant d’acheter sa première propriété. 

Les néo-courtiers en prêt immobilier

La startup Pretto propose aux particuliers comme aux distributeurs de crédit immobilier la plateforme Finspot pour simplifier la recherche et le choix d’un financement immobilier. Elle prend en charge la simulation en ligne du projet immobilier en moins de 3 min, son évaluation, la constitution du dossier ainsi qu’un accompagnement personnalisé jusqu’à obtention du prêt. La startup Kiilt, quant à elle, offre un outil de scoring en temps réel de la capacité d’emprunt des investisseurs basé sur l’open banking et l’IA. En se connectant aux comptes bancaires de l’emprunteur et en analysant son historique, le logiciel délivre un montant maximal d’emprunt et une probabilité de réussite en 5 minutes.

2) Les plateformes d’investissement locatif

La part de l’investissement locatif a doublé entre 2014 et 2021, passant à plus de 30 % du total des ventes réalisées dans l’immobilier résidentiel ancien. De même, de plus en plus de primo-accédants privilégient ce format d’investissement face à la montée des prix de l’immobilier, afin d’exploiter les perspectives de rendements intéressantes d’autres villes de province.

Pour simplifier l’accès à un marché élargi à des investisseurs souvent jeunes et inexpérimentés, des startups proptech proposent des solutions clé en main, couvrant l’organisation des visites virtuelles, la recherche et l’estimation des biens, travaux et ameublement, demandes de financement et gestion locative. Concernant les modèles économiques, la startup Masteos se rémunère au succès (5 % TTC sur le prix net vendeur) et sur des frais de gestion de 4,99 % du montant du loyer pour la location. Pour Beanstock, il s’agit d’une commission de 7 % du prix du bien, avec un montant minimal de 10 K€ et de frais de gestion de 4 %, la première année étant offerte. Chez Bevouac, ou encore Victor Investissement, il s’agit d’un forfait : si la startup réussie à négocier à la baisse le prix de vente avec de le vendeur de votre (futur) bien, elle prélève 20 % de cette baisse. A cela s’ajoute une commission d’en moyenne 10 K€ sur chaque vente.  

Déjà propriétaire de votre logement principal, vous souhaitez trouver un petit coin de paradis pour vous échapper le weekend ? La startup Mansio se propose de digitaliser l’achat de résidences secondaires. La proptech fournit une aide à la recherche et au financement de votre bien, contre 3 % du prix. Enfin, Prello vous permet d’investir à plusieurs ou entre copains, grâce à sa plateforme de co-acquisition de résidence secondaire, contre une commission de 8 % du prix. Elle permet de fractionner la propriété d’un bien jusqu’à 8 parts, au prorata de l’investissement réalisé. Puis la startup s’occupe de l’entretien, de la répartition et de la gestion des séjours entre co-propriétaires, mais également de la mise en location du bien et de la répartition des revenus locatifs.

3) Les plateformes de gestion locative courte et longue durées

Les propriétaires n’occupent pas nécessairement leur logement à l’année et peuvent donc souhaiter le placer en locatif. Il y a également un grand nombre de startups proptech qui offrent des solutions pour ces individus.

Par exemple, Kaliz simplifie la recherche de locataire pour les propriétaires bailleurs. La startup qui gère 2 700 lots pour le compte de 800 propriétaires en France propose aux multi-propriétaires un guichet unique regroupant location des biens, sélection des locataires, gestion comptable et administrative.

La startup américaine Rentberry surfe quant à elle sur la vague du travail à distance. Présente dans 30+ villes internationales, elle propose un service de location long terme (3 mois à 1 an) aux milléniaux, qui peuvent postuler, visiter le bien et signer leur contrat de location en ligne. Le propriétaire bénéficie d’un algorithme d’enchère en temps réel pour définir le prix le plus juste. Enfin, Koliving s’occupe de la mise à disposition de votre bien pour 4 % du prix de location, ou 7 % en y ajoutant l’état des lieux et une garantie loyers impayés.

Les loyers impayés restent une source de stress pour les propriétaires, et affectent directement la rentabilité d’un projet. GarantMe se porte donc garant pour les locataires exclus par les critères traditionnels de sélection de dossier, contre 3,5 % du montant du loyer annuel. Le propriétaire n’a lui rien à débourser, et dispose d’une garantie loyer impayé. Enfin, Unkle assure aux bailleurs d’être remboursés sous 30 jours de tous les impayés.

4) Les solutions digitales de facilitation de la vente immobilière

Pour ceux qui sont prêts à réaliser une plus-value, ou bien se séparer de leur bien dans les meilleurs délais il existe également des solutions. Des proptech comme Homeloop, Dili ou encore Zefir développent un concept de « iBuying », ou achat immobilier instantané. La société estime le prix et se porte acquéreur de votre bien immobilier en 48h, sans condition de financement ni délai de rétractation, puis se charge de le revendre. Ces sociétés prélèvent des frais de 6 à 8 % et obligent à consentir à une légère décote, mais constituent une alternative sérieuse au crédit-relais pour les propriétaires pressés.

A l’étranger, la proptech italienne Casavo a récemment levé 400 M€ pour déployer son offre de vente immobilière en ligne en Europe. La société offre un processus digitalisé et s’engage à trouver un acquéreur sous 3 mois à un prix garanti. Si aucun acheteur n’est trouvé, ou si le prix de vente est inférieur à l’estimation de Casavo, la startup consent à racheter le bien au prix net vendeur déterminé.

5) Le crowdfunding immobilier

L’essor du financement participatif dès 2014 a propulsé une nouvelle forme d’investissement pour les particuliers souhaitant diversifier leurs sources de revenus, sans supporter les contraintes liées à la propriété d’un bien immobilier. Plusieurs plateformes offrent des opportunités de financement de projets à ces communautés d’investisseurs.

• Homunity propose des projets pour des tickets à partir de 1 K€, d’une période de 12 à 24 mois et promet des rendements compris entre 8 et 10 %. D’autres proptech se positionnent également sur ce segment, à l’image de Lymo ou bien Raizers, qui se rémunèrent par des commissions de 5 à 10 % du montant des financements obtenus par les promoteurs.

• La startup Bricks.co offre quant à elle un modèle hybride entre royalties et actions, permettant d’investir dans la pierre en détenant des fractions du bien (des « bricks »), pour un ticket minimum de 10 € et bénéficier de rendements locatifs récurrents.

Malgré de nombreux avantages présentés par le crowdfunding immobilier, les fonds demeurent bloqués durant toute la durée du projet. Afin d’apporter plus de liquidité aux investisseurs, Grapen Invest offre aux porteurs de projets un service de tokénisation des projets immobiliers. En d’autres termes, il s’agit de la fragmentation des financements en plusieurs actifs digitaux, transparents, sécurisés et pouvant être échangés par les investisseurs sur un marché secondaire inscrit dans la blockchain.

Contraction des conditions d’emprunt, volatilité des prix de l’immobilier, marché en tension dans les grande villes, évolution des contraintes fiscales… Les années à venir réservent au marché de l’investissement immobilier leur lot d’incertitudes. Certains économistes prédisent même une crise liée à une baisse significative des volumes de transactions en 2023. En Chinois, crise se décompose en 2 caractères : Wei (danger), et Ji (opportunité). Tout comme en 2019, les proptech auront certainement une carte à jouer pour répondre aux remous du marché de l’immobilier par l’angle de l’innovation.

Article rédigé par Nathan Abecassis, Analyste VC chez Early Metrics